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    前言


    隨著改革開放推動的40多年快速城市化進程,中國的核心城市已經進入了從增量發展到存量發展的歷史拐點。城市化的模式在進階,人們理解城市與建設城市的方式都發生了巨大的變化,對存量土地的再利用方式與價值輸出的導向也呈現多樣化特質。

    多年的城市核心區再開發設計實踐,使我們對政府、社會、企業的三方平衡及設計創造價值的方式有了一定的思考:

    - 土地更新模式的不斷進化;
    - 對在地文化及原生生活方式的尊重;
    - 相對較長的開發周期對設計體系的動態、彈性要求。

    在特定時期內為每個城市找到其獨有的設計模式,是規劃設計中一直堅持的原則。


    系統化的設計能力建設

    結合多年設計實踐,設計團隊形成了系統性的一體化復合設計能力,這一點尤為重要。

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    丨設計體系

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    丨針對存量物業的設計能力



    本文結合實踐的設計案例

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    結合實踐的設計思考總結
    1. 開發模式的適配性思考


    01
    開發容量限制下的政府/社會/企業三方平衡


    - 珠海北山村 -

    北山村,自宋朝起便有楊氏族人在此定居,經歷了800年的歷史沉淀留下了一大批文物古跡。

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    丨城市核心區留存的傳統嶺南村落

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    丨城市化發展過程的典型華南城中村落   圖源:網絡


    作為改革開放背景下“珠漂人”的第一站,北山村的人口密度逐漸疊加,進入物理容量換租金價值的惡性循環。大量雙坡傳統民居被拆除,取代以高密高容的握手樓。青石板變成了水泥路,大量壁畫、磚雕被鏟除,北山村的文化價值遭到破壞。

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    丨圖源:網絡


    / 價值判斷前提下的總量限制

    財務模型及風貌平衡的前提下,第一輪的總拆除量被設定在6萬方。在充分調研的基礎上,根據歷史價值、產權情況、原住民訴求、公共空間打造、形象展示需求等價值導向,形成場地的拆留思路。

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    丨拆留思考


    / 結合開發周期的模式適配

    平衡政府、開發商、原住民之間復雜的利益博弈,以凍結式+有機更新的原則進行總體思考。

    政府層面:對城市形象、產業升級的訴求;
    開發層面:面對高密高容的拆遷難度下對開發價值的訴求;
    原住民層面:對于生活品質提升、產權及利益轉化的訴求。

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    丨模式研究

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    丨模式選擇

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    丨界面及分期



    / 彈性生長

    結合對不同歷史時期建筑的價值判斷,在充分尊重文保和風貌的前提下,設計結合產品的定制化設計,對于未來的可持續發展作出了思考。

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    丨空間打造

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    丨主入口空間

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    丨文化街巷空間

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    丨嶺南村落廣場空間



    02
    以城市開發為主的價值平衡


    - 廣州番禺沙頭街片區城 & 佛山西村 城市更新 -

    “三舊改造”是廣東省特有的改造模式,分別是“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造,是在核心區土地資源供需矛盾日益突出的情況下,拓展建設空間、保障城市發展用地的重要途徑。在廣東省范圍內,實際項目的“三舊改造”已相繼實踐出了多種模式。

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    / 混合型改造用地開發模式思考

    在這兩個項目中,設計對象是位于城市核心區里的“三舊用地”,場地內同時有老村、集體廠房、歷史遺存等建筑,面臨交通混亂、建筑老舊、空間狹窄、設施缺乏等城市問題,如何激發城市核心區活力同時實現相關主體利益的平衡,成為設計團隊需要綜合思考的問題。

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    丨佛山西村場地中舊村、舊廠、舊城鎮的混合用地   圖源:網絡

    基于對廣東省“三舊改造”項目的綜合研究以及其他實際項目經驗,我們針對本項目場地實際情況,“多管齊下,對癥下藥”,用更靈活和創新的方式進行舊改開發。

    多種舊改模式一起運用,針對不同建筑采用不同模式:

    - 修復提升模式  歷史價值極高的建筑,政府主導;
    - 遷移修復模式  歷史價值較高的建筑,政府主導;
    - 拆除優化模式  質量較差的建筑,開發商主導,開發商運營。


    / 以價值驅動為導向的布局思考

    城市核心區舊改開發呈現綜合性、復雜度高的特點,其核心導向為土地價值。改造區域內有住宅、商業、配套服務、產業等不同物業,在土地價值導向下思考復建選區,從社會價值、經濟價值、空間價值等多個維度綜合判斷,得到具有可行性的規劃方向。


    - 番禺項目 -

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    丨價值判斷下形成的總平面及鳥瞰圖


    - 佛山項目 -

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    丨TOD的發展訴求

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    丨城市形象的訴求

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    丨產業服務的訴求

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    丨價值訴求下形成的鳥瞰圖



    03
    基于存量更新的內容置換


    - 青島黃島路歷史文化街區更新 -

    黃島路位于青島絕對的城市核心區,基地中留存了大大小小的“里院”建筑:它不僅是老青島人遮風擋雨的居所,更是青島歷史的見證。而如今的青島里院,儼然成為了城市中的“貧民窟”,破舊不堪的建筑空間無法繼續與現代生活相融。隨著青島旅游客群逐漸年輕化,帶來“體驗式”、“社交式”的消費模式,這改變的不僅是商業業態,還有對于建筑的想象力。

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    丨圖源:網絡


    / 以文旅設計先行的更新模式思考

    設計提出“串里”的空間組織模式,以傳統的生活方式與現代生活相融合,在此基礎上植入更新內容。街道界面以復原修繕為主,適當加入風格化的立面元素;對片區入口和重點空間進行城市設計,帶動整個片區的生長更新。

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    丨設計草圖

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    //  騰籠換鳥,里院重生

    老建筑的重生,在于其核心體驗內容,通過業態的置換與更新激活歷史場所。我們研究了里院的不同空間形式與特征,精準定位至每棟建筑里院模式,并適配相應的改造策略。不同的里院規模及建筑形態具有其相適應的商業業態,對里院的三種模式形成了業態建議,局部重點地塊,根據其建筑規模及空間特征,進行業態的具體設計。

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    結合實踐的設計思考總結
    2.“城市在地生態體系”的構建


    01
    多元文化歷史特征 & 豐富空間特質下的
    城市核心區更新


    - 安慶古城再生 -

    “吾安慶,古皖國”,安慶曾是安徽省省會,自古文化昌盛,承載了800年的光陰痕跡,留下了倒扒獅街、國貨街、四牌樓街、大南門街、墨子巷等極具歷史文化特色的街道。隨著城市化進程,安慶的新城日益發展,而原本處于城市最核心位置的老城,因為建筑密度、人口結構、基礎設施建設等問題,一直處于發展相對滯后的狀態。

    如何讓時光里的老建筑成為城市里的新名片,同時有效的延續原有城市文化中開放、多元的特點,是設計面臨的挑戰。

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    丨圖源:網絡


    / 從城市設計到核心街區設計總包

    復雜的體系需要由大到小的思考,也需要由點及面的帶動實施。

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    在安慶古城歷史街區,你可以看到典型民國風建筑與中國古典建筑在一條街上和諧并存;也可以看到天主堂和清真寺共沐朝陽;體會走過狹長的“九頭十三坡”豁然見長江的開朗。安慶是個包容的城市,800年的歷史,不同的文化在此交織碰撞,形成了獨特的“安慶文化”。

    我們從古城的核心區整體城市設計入手,進行了系統性的設計思考,為建筑片區的啟動做了充分的準備。

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    丨安慶古城核心區歷史建筑分布

    結合安慶文化歷史,從民生、產業、文化三個維度分析安慶古城現狀矛盾,針對性地提出了“八大設計體系導則”,進行“穿針引線”式的改造。

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    丨安慶古城現狀四大矛盾

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    丨八大設計體系導則


    對古城歷史街區空間體系進行細分,精細化梳理不同空間類型。

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    丨體系設計


    / L型歷史街區的設計落地實踐

    作為安慶古城的先行示范區,由倒趴獅街、國貨街、四牌樓街形成的L型街區,歷時兩年,從產權收儲、違章整治、基礎設施提升、建筑修繕、業態運營,我們作為設計總包單位,參與了城市更新的全過程。

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    //  文化調研,建筑測繪

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    //  從“拆改留”到“留改拆”

    擯除以拆為主的更新方式,轉向留改拆并舉、保留保護為主的“適應性織補設計”,對具有歷史價值的建筑進行保留與修復,對風貌良好建筑進行立面改造,對局部影響空間和形象的建筑進行拆除,對老城空間進行精細化織補。

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    //  精細化設計,場景營造

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    //  空間尺度

    我們希望通過對場地特征的精細保護與現代生活環境的塑造,讓人們感受歷史與當下生活的多元性。在充分尊重原有肌理的基礎上,結合人行舒適距離局部拆除形成廣場庭院,不同尺度的廣場及庭院將原本單一的空間劃分為富有節奏的街區。

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    丨安慶L型歷史文化街區——廣場節點尺度分析

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    丨安慶L型歷史文化街區——庭院節點尺度分析


    將場地原有場景保留作為設計的核心價值,結合空間營造場景,于現代生活中留存古城記憶。

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    丨圖源:水石景觀


    //  民生改善,基礎設施設計提升

    城市更新應當是充分尊重原住民生活方式的更新,是一種“共生”方式。將城市更新的成果真正用之于民、受益于民才是更新的目的和意義。

    原先的古城面臨著基礎設施落后、排水系統破舊、消防安全隱患大、管線裸露等問題,影響當地居民生活。通過六大重組更新體系,全面提升古城中的基礎設施,提升原住民生活品質。

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    丨六大重組更新體系

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    丨消防設計、綜合網管示意圖



    //  業態運營

    設計過程同步運營業態的考慮,這在項目落地中十分重要。

    安慶古城中留存著許多百年老字號,這些老字號承載了安慶人祖祖輩輩的文化情結,建筑師希望與當地生活融合,將原有特色店鋪及手工藝人留下來,讓他們在這里創業和生活。在前期設計中,建筑師對當地店鋪調研整理,對每一段街的主導業態進行功能規劃,對每一間店鋪業態進行 詳細推敲,最后成果與落地實施后的業態基本一致,形成了一體化的設計思路。

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    丨安慶L型歷史文化街區——業態運營細分表

    如今的L型街業態豐富,涵蓋傳統老字號餐飲、特色小吃、老字號中醫、傳統手工藝、 非遺項目、茶館、戲園、文創集合店、特色民宿、精品時尚、休閑會館、咖啡館等特色業態,重拾文化自信,升級旅游產業,復興古城繁華。

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    圖源:安慶古城


    //  建筑師的主導角色

    L型街從開始施工到建成開業,歷經了近兩年的時光。設計師在整個項目落地過程中,成為協調政府、合作方、古建團隊、施工團隊、基建團隊、景觀團隊等多方關系的主導,形成一套協作管理的落地經驗。

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    丨現場原貌與拆除記錄 2018.08

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    丨街區部分店鋪開業集錦 2019.08

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    丨圖源:潘爽

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    丨歸家的老人經過古城的街巷、與海子的母親合影   圖源:王琇



    02
    一線城市核心歷史街區與片區再生


    城市歷史街區

    - 上海泗涇古鎮再生 -

    松江是上海地區建縣最早的地區,被稱為“上海之根”,留存下的泗涇古鎮集合了松江人文與建筑遺產,但亟需保護與提升!氨Wo”不僅僅是為了保存遺產本體,保護建成遺產的最終目的,是“保持我們延續和再現它們的建造能力”。

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    丨圖源:網絡


    / 具有泗涇文化特質的中式建筑空間

    設計師從三個方面提取泗涇文化特質:

    -泗涇古鎮特有的空間元素

    (水、街、巷、廊、院、橋、塔、寺);

    -泗涇古鎮傳統建筑空間庭院和形制;
    -泗涇下塘傳統及生活方式下的原住民文化活動空間。

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    / 工作實施方法

    建立多方合作的模式,制定古鎮更新保護導則,分步落實工作流程,確保古鎮更新的可操作性。

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    丨設計草圖

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    / 示范院落的更新實踐(泗涇古鎮運營中心)

    在泗涇古鎮運營管理中心改造項目中,植入具有泗涇文化符號的中式院落,賦予單一的院落空間更多的情境感和趣味性,使得建筑作為庭院構成元素的一部分,打造具有泗涇特色的中式文化回廊疊院。讓人們游走其間,移步異景,感受泗涇古鎮的“歷史、現代、未來”。

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    丨圖源:胡義杰


    城市核心開發

    - 上海黃浦區北京路片區 -

    項目地處上海黃金一線,位于由北京路、外灘、南京東路和蘇州河組成的“三街一河”區位中心。它是海派文化的發源地,在過去始終站在時代潮頭,形成“石庫門、金融街、生產街”等文化特色,也混雜了上世紀首輪快速地產開發留下的高密度城市肌理,如今面臨著功能、風貌、民生、產業等多重問題。

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    / 一體化更新模式

    以往的城市開發,多以單地塊零散開發為主,在這一項目中,單地塊開發無法快速呈現整體形象及平衡收儲成本。結合政府、開發企業、民眾的多重訴求,我們提出“有規模、更高效”的一體化綜合更新模式,以城市產業、活力與文化可持續發展為目標,探索國際大都市更新的上海模式。

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    丨總平面圖

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    丨手繪鳥瞰圖



    / 動態風貌保護機制

    在一線城市的核心地帶,針對城區擴容的需求與老城廂風貌保護的矛盾,參考東京丸之內城市更新,運用城市風貌保護與增容并置的動態風貌保護機制,完整保留重要歷史建筑,賦予其新的功能。

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    丨拆留原則


    / 超級中央公園+懸浮城市+超級底盤

    在南京路步行街與蘇州河之間的可開發地塊,建立“超級連接”,構建一個完整的生態大板,在寸土寸金的上海市核心區釋放出巨大生態公共空間。

    “向低空要人文”,滿足近人尺度下的文化及公共空間需求; “向高空要容量”,高區塔樓成為懸浮在生態大板上的立體社區。底層地面更多釋放給機動車通行,疏解較為擁擠的地面交通。以下、中、上“多層地表”在景觀和空間上打通,連為超級一體。

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    丨局部地塊設計


    核心文旅景區

    - 上海松江小昆山綜合整治項目 -

    小昆山位于上海松江西北,有5000多年人類文明史,是上海歷史文化的重要發源地,也是著名西晉文學家陸機、陸云的故鄉,1998年就被確立為佘山國家旅游度假區開發項目。

    核心問題:雖為老牌景區,卻仍是初級產品;雖有深厚文化,卻只有淺層體驗。

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    丨圖源:網絡


    / 以傳統文化為核心的文化價值重塑

    依托“人文松江”的發展主題,設計從小昆山的二陸文化、禪文化、山水隱世文化出發,思考如何以文化旅游提升場地價值。

    設計以水帶為文化索引,進行南北功能互補,形成主題串聯;在更大范圍內,與周邊旅游產品形成聯動,一體化打造大佘山旅游格局。

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    / 強化文化記憶的場景塑造

    文化場景塑造是強化游客體驗的重要途徑,在迎合互聯網時代游客消費需求的同時展現文化特色,提升景區的體驗濃度。

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    丨玉潭飛瀑

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    丨玉光茶室

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    丨云間書院





    結合實踐的設計思考總結
    3. 城市動態開發體系  活態更新


    01
    伴隨城市成長的設計


    - 宜興丁蜀特色小鎮 -

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    丁蜀鎮是我國歷史悠久的“陶都”,有五千年的制陶史,是紫砂文化的發源地。傳統紫砂的制作是丁蜀鎮的支柱產業,小鎮里曾經窯爐遍地、煙囪林立,依靠紫砂產業富裕了一代又一代的丁蜀人,造就了丁蜀的前世和今生。

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    丨圖源:網絡


    / 傳統產業與現代生活交融的特質

    //  活著的時光軸

    從過去到現在,傳統產業與社會生活密切交融,成為丁蜀鎮獨特的文化特征。

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    丨產業時光軸-50年前師傅帶徒弟的產業精神得到了延續  圖源:網絡

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    丨生態時光軸-過去紫砂的開采與運輸與山水密不可分,成就了丁蜀小鎮的聚落肌理  圖源:網絡

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    丨文化時光軸-燃燒了六百年的前墅古龍窯依舊生生不息  圖源:網絡



    / 設計的開始——蜀山片區城市再生

    無法復制的建筑肌理(丁蜀特色小鎮),原生建筑具有跨越歷史的生命力。

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    丨自然生長的建筑肌理  圖源:王琇


    / 產業生活下的“活態更新”

    紫砂是丁蜀千百年來百姓安居樂業的產業基礎,如果按照推倒再重建的開發模式,通過重新安置居民、收儲土地再開發,會對當地產業發展構成威脅。

    通過“介入式改造”、“推動式更新”、“生長式方案”的活態更新設計,提出因地制宜的彈性規劃推進思路,全面挖掘價值增量,推動產業整合升級,塑造城市文化品牌。

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    針對基礎設施缺失、城市空間碎片化和紫砂產業單一等問題,方案對交通結構、城市水網和公共空間節點進行梳理,形成蜀山景區、古南街片區、紫砂工藝廠、前墅龍窯、陶瓷批發站碼頭及歷史工業區六大片區,通過引入文化和生態元素,帶動產業升級,建立更為健康和多元的產業生態體系。

    針對不同的城市肌理,我們充分尊重蜀山生態風貌及原住民生活方式,分為三個段落進行更新:

    蠡河以西:現狀建筑較多且值得保留,以存量更新為主;
    中部:山與水元素豐富且現存建筑量較少,考慮適度開發,形成小鎮核心區;
    高鐵以東:現狀以農田及廠區為主,考慮遠期開發為主,可彈性規劃,預留發展空間。

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    丨手繪方案總圖

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    丨第一輪VS第四輪總圖圖底關系

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    丨改造后的古南街片區航拍  圖源:潘爽

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    丨改造后古南街上的蜀山陶集  圖源:網絡



    / 可持續、多維度的參與模式

    丁蜀鎮的更新方式是融合了政府、企業、社會、設計師多方合作的小鎮開發機制:政府先行,企業主導,業主自改、設計協調。

    在這個過程中,政府不急于謀求短期利益,潛心培養與民眾合作發展的關系,并建立對未來開發介入方的原則與要求,以設計推動多方參與,以點帶面帶動區域更新和街區活化。

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    丨圖源:潘爽

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    丨由政府、東南大學、設計企業等多方參與改造后的古南街片區 圖源:丁蜀鎮政府


    公眾的自發參與也是丁蜀鎮城市更新的重要部分。政府將社會認同與公眾參與作為核心社會價值目標,積極通過公共景觀改造與示范建筑改造設計增加公眾對城區再生的認同感,推動群眾主動參與,成為城市更新的內在生長力。

    城市更新讓越來越多的丁蜀人為家鄉的變化感到自豪,讓傳統街區重新回到了當地人的視野中,也有越來越多自發的再生項目加入到城市更新中。

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    丨西街  圖源:潘爽、王琇


    / 項目分類實施計劃

    將整體城市更新分解為一個個子項進行數據量化,首先明確項目類型及投資方,其次對項目類型進行分期歸類,主要分為道路交通類、水路優化類、景觀環境類、重點區域深度更新類這4大類,明確每個項目的主要內容、工作量及實施方式,對更新的工作進行數據化解析。

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    丨項目分類

    設計師在整個設計過程中扮演了“城市建設參與者”的角色,用設計分析與專業知識把社會問題拆解細化,為政府建議了多種推動城市再生的操作模式與未來城市發展框架。

    我們感到欣慰的是,設計師的理念融入了政府頂層設計,能夠真正用設計去幫助政府決策,引導城市漸進發展。

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    / 設計的延續——青龍河片區城市設計

    青龍河片區延續了蜀山片區的主要空間規劃軸線,整體以青龍河為線索統籌規劃,以生活為基礎的“產業+文化+生態”模式,打造生態與居住體驗融合的綜合性社區。

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    / 黃龍山公園的設計實踐

    黃龍山原為紫砂礦區,是一座不可再生的城市遺址公園,再生設計首先在空間規劃上進行梳理,將其轉化為一座開放式的市民生態文化公園,串聯起蜀山片區、青龍河片區、白宕片區等,再生縫合了周邊的割裂地塊,完善了丁蜀城市文旅網絡。

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    丨合作設計:水石景觀


    / 青龍山板塊的設計實踐

    結合東南大學、水石設計其他團隊的共同努力,在政府的統籌規劃下,青龍山板塊陸續呈現出了一系列有城市文化特質、公共屬性的代表性建筑,為丁蜀構筑了富有活力的城市客廳與文化名片。

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    丨丁蜀新時代文明中心  設計單位:水石設計一部,圖源:Sensor見聞影像

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    丨青龍山公園  設計單位:旭可建筑/東南大學設計研究院、無錫市政設計研究院  圖源:丁蜀鎮政府、張旭

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    丨青龍山生活美學中心  圖源:胡義杰



    / 光明小鎮的設計實踐

    光明小鎮片區是團隊在丁蜀鎮的城市開發項目,是丁蜀融入長三角一體化的有益補充。光明小鎮的建設也是體現了城市不斷成長的過程,不僅是內生的改良,也在外在的拓展與發展,讓我們興奮的是團隊的設計始終伴隨了丁蜀這座小鎮的成長,并在持續推進中。

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    結語


    “城市再生是幫助一個城市找回她的尊嚴和自信,再生設計的過程也是城市設計師與政府和企業共同思考的過程!

    作為設計師,只有充分理解一座城市,熟悉她的每一條街巷,每一棟歷史建筑,了解這里發生過的故事,才能真正做出“有溫度的設計”。

    在城市化進階的下半場,城市核心區的再開發過程中,我們希望通過設計師的共同努力,延續城市文脈,激發城市活力,在政府、企業、社會的三方平衡中找到時代的新價值。


    -end-


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